Aprincipios de 2024 los mercados financieros de Estados Unidos, Europa, e incluso Asia se vieron sorprendidos por la crisis del New York Community Bank (NYCB), un banco regional de tamaño medio que pasó dificultades y requirió una fuerte capitalización tras contabilizar pérdidas por la desvalorización de sus activos en bienes raíces. La crisis del NYCB generó preocupación generalizada sobre la exposición de la banca a préstamos inmobiliarios, en alguna medida sobre el segmento de multifamiliares, pero principalmente en el de oficinas, sensiblemente afectado por el “trabajo remoto” durante y después de la pandemia del COVID-19.
No obstante, conforme han pasado los meses, los mercados financieros y los agentes que participan en la industria inmobiliaria han venido entendiendo que crisis como la del NYCB son eventos relativamente aislados, que no van a tocar de manera significativa a los grandes bancos y mucho menos tendrían el impacto necesario para generar una crisis sistémica.
Como dijo Darin Melott, líder de Capital Markets Research en CBRE (una de las firmas más grandes en el negocio de bienes raíces comerciales en Estados Unidos) a AméricaEconomía en cuanto a dichas preocupaciones, “los préstamos se pueden extender y ojalá las condiciones de mercado sean más estables cuando se vuelvan a vencer”, y agregó, “esto será algo que se desarrolle sobre un período largo de tiempo. No será como una oleada qeue se lleve muchos bancos y ponga en peligro el sistema bancario”. El experto espera que la situación se defina en el mediano plazo con la consolidación (fusiones, adquisiciones y quiebras) de algunos de los bancos regionales más expuestos.
Por el lado del mercado de bienes raíces comerciales en sí, después de una contracción del 19% interanual en el monto de inversiones durante el primer trimestre, Melott apuesta por una recuperación gradual en los próximos meses. “Esperamos un segundo y tercer trimestres algo lentos, pero vamos a empezar a ver un mejoramiento en el último trimestre. Para el final del año probablemente estemos en crecimiento plano, pero vemos que la recuperación gane tracción en 2025”.
Para Melott, es clave entender que el mercado inmobiliario no es homogéneo. “Lo primero que diría es que no pintes a todos los bienes raíces con la misma brocha”, dijo, al enfatizar que es importante distinguir no sólo entre segmentos, sino al interior de los mismos, siempre teniendo en cuenta las diferencias que se generan por localización geográfica, incluso dentro de una misma ciudad. Bajo esa perspectiva, el experto de CBRE destacó cómo incluso dentro del alicaído segmento de oficinas, existen áreas que se están comportando bien, como las de tipo prime, en edificios tipo “trofeo”.
Melott expresó además que existen factores fundamentales que soportan la expansión futura de otros segmentos comerciales en Estados Unidos como, por ejemplo, el de bodegas, cuya demanda seguirá aumentando de la mano del auge del e-commerce, el fortalecimiento de las cadenas de suministro, y el nearshoring. En cuanto al segmento de retail, el experto explicó que, debido a un fenómeno de sobreoferta, se dejó de construir este tipo de espacios en la década de los 2010, con lo cual, hoy por hoy, existe un déficit de inventario que hace que los precios de renta y venta sean altos en algunas ciudades. “No hubo más oferte, pero la demanda por retail está creciendo en tanto que la economía continúa expandiéndose”, detalló.
En el segmento multifamiliar, por su parte, si bien Melott admite algunas “preocupaciones” (en referencia a las compras apalancadas con deuda a tasas de interés variables), hay factores estructurales que restringen la oferta, mientras que la demanda está sustentada por fenómenos como la migración. “Si miras el multifamiliar, los EEUU tiene un deficit de casas y también hay un asunto de capacidad de pago; hoy es más barato rentar”, acotó para reforzar su visión, más bien optimista, sobre el futuro de este segmento del mercado.
En resumen, Melott ve oportunidades en todas las áreas del negocio comercial, incluyendo las oficinas en lugares bien ubicados.
Frente a esta situación y perspectivas, definitivamente los latinoamericanos siguen atraídos por el mercado inmobiliario estadounidense. “Vemos que hay mucho interés por invertir en los Estados Unidos; hay mucho apetito”, dijo a AméricaEconomía Ezequiel Chomer, CFO de Dividenz, plataforma basada en Miami, que permite que personas de la región puedan invertir en instrumentos representativos de bienes raíces en este país.
Son varios los factores que explican dicho apetito. Según Chomer, “los inversionistas están motivados principalmente por la diversificación de cartera. Hay opciones locales que incluso ofrecen altos intereses, en Colombia, Argentina, etcétera, pero la idea es no estar solamente en mi país, sino acceder a un mercado líder en los negocios, como el de Estados Unidos”, explicó.
El factor político también pesa. “La inversión ha aumentado por el tema político. Cada vez pesa más la coyuntura política en América Latina. Los países se están orientando a una vertiente de izquierda que hace que la plata salga más rápido, o la motivación para sacarla se dé más rápido, al menos”, señaló a AméricaEconomía, desde Miami, Andrés Valdivieso, Director Ejecutivo para América Latina de Participant Capital, un fondo que ofrece diferentes vehículos de inversión inmobiliaria. Chomer comparte esa visión; “nuestros países tienen en común inestabilidad, lo que hace que la gente quiera resguardar una parte (de sus activos) en Estados Unidos”, dijo.
El CFO de Dividenz ve además un cambio en la forma de invertir por parte del latinoamericano promedio que está interesado en bienes raíces en Estados Unidos, moviéndose desde la compra tradicional del llamado “brick and mortar” (ladrillo y mortero, es decir, el activo tangible) en apartamentos o casas, hacia instrumentos más sofisticados, como los que ofrecen fondos de inversión que agrupan proyectos comerciales, como multifamiliares, bodega, retail, y oficina.
“En Latinoamérica venimos de la cultura de la emigración que llegó sin nada a América y buscaba tener una casa propia y tener el título, algo que puedo tocar, es algo muy cultural. Pero eso hoy día no tiene mucho sentido práctico por muchos motivos, como diversificación, costos operativos, etcétera. Hace más sentido tener un share en un edificio que tener un departamento en un edificio”, adujo Chomer.
Ciertamente, la opción de invertir en cartera inmobiliaria es atractiva para quienes no deseen involucrarse en la administración directa del bien. Además, es una oportunidad para quienes no desean o no pueden invertir grandes montos. En Dividenz, por ejemplo, se pueden realizar inversiones a través de su app, a partir de los US$20.000, con plazos de tres a cinco años y la posibilidad, “basada en proyecciones conservadoras”, dijo Chomer, de obtener retornos mensuales (atados al flujo operativo del activo), y uno al final del período de inversión (atado a la venta del activo o su refinanciamiento).
“No estamos innovando en el qué, sino en el cómo”, puntualizó Chomer en relación con la facilidad de invertir desde el teléfono inteligente, aunque, eso sí, enfatizó que siempre se cuenta con asesores comerciales que guían el proceso. La otra innovación, agregó el ejecutivo de Dividenz, es la arquitectura del negocio, que evita que el inversionista tenga que hacer pagos de impuestos en Estados Unidos, aunque queda bajo su responsabilidad cumplir con cualquier carga tributaria en su país de origen.
La app de Dividenz, según Chomer, es especialmente popular entre inversores de Argentina, Colombia y México. “Son personas de entre 30 y 70 años, en algunos casos profesionales, que tienen el deseo de invertir en real estate, así como lo hacen en acciones y bonos, y tienen horizontes de inversión de más largo plazo”, detalló.
Por su parte, los clientes de Participant Capital, según explicó Valdivieso, están ubicados principalmente en Colombia y Perú, invirtiendo tiquetes promedio de US$180.000 a US$200.000, aunque el fondo permite inversiones desde los US$50.000. Las inversiones tienen un plazo de cuatro a cinco años y un retorno variable que históricamente ha estado en un promedio del 12% anual (fluctuando entre el 10% y el 15%).
“El fondo invierte en un portafolio de proyectos diferentes en proceso de construcción. En su mayoría son proyectos ubicados en el estado de la Florida, en residencial, multifamiliar y planes maestros (rezonificación de tierras para comunidades de renta, centros comerciales y oficinas)”, explicó Valdivieso.
Últimamente, sin embargo, crece otra alternativa de inversión para los latinos: prestar dinero para el financiamiento de proyectos. Una opción que ofrecen fondos como Participant Capital a través de su filial desarrolladora de proyectos (Royal Palm). “Es prácticamente un préstamo puente. Tomamos el dinero del inversionista por 18, 24 o 36 meses y pagamos un interés fijo, que puede ser del 12% al 14%”, explicó Valdivieso. En este caso el mínimo de inversión es de US$100.000. Los altos costos del capital en Estados Unidos (donde los créditos hipotecarios exceden el 7% anual y los préstamos de construcción, el 10% anual) han promovido a que los desarrolladores de proyectos busquen inversionistas que los financien con alternativas como las que ofrecen Participant, Dividenz y otros fondos similares. “Esa demanda encuentra interés entre los inversionistas latinoamericanos que desean una renta, en vez de variable, a plazos y tasas fijas”, detalló Valdivieso.
Participant se concentra en proyectos multifamiliares. “En este momento estamos desarrollando comunidades de renta para la clase trabajadora en sectores donde se necesita. Por ejemplo, Orlando, donde la comunidad de rentas más grande tiene 200 apartamentos, y se necesitan más, y por eso nosotros estamos haciendo 400”, señaló Andrés Valdivieso. Su fondo no solo invierte en la parte continental de Estados Unidos. Recientemente se ha diversificado a proyectos en lugares como Puerto Rico, donde el gobierno está ofreciendo altos incentivos tributarios para el desarrollo de proyectos en turismo, por ejemplo.
Como en toda inversión, quienes incursionen en bienes raíces en Estados Unidos deben hacerlo con la asesoría debida y ajustando sus expectativas de rentabilidad con su tolerancia al riesgo. Como se mencionó antes, mientras que la opción de inversión directa implica la administración del inmueble, las opciones indirectas —esto es, a través de fondos— tienen menos costos de operación y posiblemente ofrezcan mejores rentabilidades, pero están sujetas a riesgos, tales como completar la construcción del proyecto (si se invierte en aquellos que estén en dicho proceso) o enfrentar un menor precio de venta del activo al final del período de inversión (para proyectos que ya estén construidos y operando).
Como lo explicó Chomer refiriéndose al respecto, “no hay ningún sector que esté exento de riesgos. Lo que uno busca es, primero identificarlos, y luego minimizarlos. No pones el 100% de tu patrimonio en un solo producto. En este caso, se diversifica en varios activos inmobiliarios”, dijo el CFO de Dividenz.
Para Chomer, una de las claves al invertir en proyectos en desarrollo es identificar cómo están apalancados. En este sentido, es mejor alejarse aquellos que tengan deudas a tasas variables, y concentrarse en aquellos que tengan una tasa de interés fija.
Otro aspecto clave al invertir a través de fondos es mirar su historial empresarial y su respaldo en términos de activos. En el caso de Participant, por ejemplo, cuando se trata de inversiones para financiar los proyectos, el fondo ofrece una posición de privilegio de repago, en caso de un evento de incumplimiento. Es decir, si el proyecto fallara y los acreedores tuvieran que acceder a los activos del fondo para recuperar sus créditos, el inversionista tendría la segunda posición de repago, después de los bancos comerciales, lo que le da cierto privilegio frente a otros acreedores, como proveedores y contratistas, por mencionar ejemplos.
